· Los prototipos de vivienda han disminuido en tamaño, los precios aumentan concentran mayormente en el centro.
· En los últimos años, los segmentos de vivienda Media y Residencial han adquirido viviendo con créditos otorgados por CONAVI
· Proyectan que, en 2025, Querétaro contara con 608,091 viviendas
De acuerdo con los especialistas en Querétaro, los prototipos de vivienda han disminuido en tamaño, especialmente en el segmento Residencial Plus, pasando de 344 m² en promedio en 2018 a 253 m² en 2024 mientras que los precios por m² han aumentado constantemente desde 2018 y es que aunque los precios totales han seguido aumentando, los valuadores han observado un descenso en los segmentos Prime y Residencial Plus en 2024, posiblemente debido a la alta oferta de vivienda nueva en el mercado.
Tasvalúo, una destacada compañía mexicana en consultoría, valuación y data, genera el informe Partida Inmobiliaria, que examina el mercado inmobiliario en zonas metropolitanas seleccionadas. Este informe proporciona datos sobre viviendas nuevas y usadas, indicadores, tipos de vivienda y proyectos en venta, basándose en investigaciones y avalúos. Utiliza información demográfica y socioeconómica del INEGI y niveles socioeconómicos de la AMAI. En esta ocasión, el equipo de Tasvalúo presenta los resultados de Querétaro, una región del centro-norte de México reconocida por su inversión en la industria aeroespacial y automotriz. La Zona Metropolitana de Querétaro, con un crecimiento poblacional del 1.73% entre 2015 y 2020, se sitúa en el octavo lugar entre las principales ciudades mexicanas por población.
Según CONAPO, en 2024 la Zona Metropolitana de Querétaro tendrá 1.8 millones de habitantes, llegando a 1.9 millones en 2025. Las viviendas aumentarán de 353,970 en 2015 a 576,061 en 2024, proyectando 608,091 en 2025. En 2024, el 52% de la población será Económicamente Activa, con el 96.3% empleada. Ambos grupos continuarán creciendo en los próximos años según las proyecciones. En la zona metropolitana de Querétaro, los corredores de vivienda se dispersan, siendo más densos al oriente entre Bulevar Bernardo Quintana y Calzada de los Arcos. Los comerciales y corporativos se concentran mayormente en el centro.
El rango de precios común en la vivienda vertical oscila entre $15,000 y $40,000 por metro cuadrado, con valores totales que van desde $500,000 hasta $7,687,867. El precio máximo por m² alcanza los $69,260 en Barrio Santiago Querétaro, mientras que el mínimo es de $10,204 en Villas La Estancia Etapa IV. En cuanto a la vivienda horizontal, el precio por metro cuadrado varía entre $11,049 y $39,255. Los precios por vivienda oscilan entre $760,000 y $5.8 millones. La Carmina tiene el mayor precio por m², mientras que Escobedo 12-80 Condominio I es el más económico. Las áreas horizontales varían de 46 m² a 272 m², con una media de 129 m².
De los 153 proyectos estudiados, hay 15,479 viviendas nuevas. El 54% son horizontales y el 46% verticales. La mayoría de las unidades horizontales están en la clasificación Media. En la vertical, la menor concentración está en Residencial Plus, con 170 unidades. Las absorciones varían de 0.0 a 24.3 unidades mensuales, según el tamaño de 47 a 198 m². El proyecto Popular tiene la absorción más alta, con 24.3 unidades mensuales, seguido por otro proyecto Tradicional con 20. En proyectos
horizontales, la absorción varía de 0.0 a 9.5, con Sendas Residencial Sección I y II liderando. La clasificación Media tiene 3,118 unidades vendidas.
En la Zona Metropolitana de Querétaro, el segmento medio permanece en inventario durante aproximadamente 19 meses en horizontal y 20 en vertical. A pesar de la similitud en los meses de inventario, la participación de mercado es notablemente diferente: el segmento horizontal tiene el 27.4%, mientras que el vertical solo alcanza el 13.0%.
Por tipología de vivienda, el precio promedio por m² en la vertical es de $27,668, mientras que en la horizontal es de $20,385. Querétaro registra una absorción promedio de 2.8 unidades mensuales, con máximos de 24.3 y mínimos de 0.1 unidades. El éxito comercial promedio es del 3.5%, siendo más alto en el segmento medio de la tipología horizontal.
El análisis del mercado habitacional muestra que el precio promedio por metro cuadrado en la vivienda vertical varía según la tipología, desde $10,204 en la popular hasta $52,285 en el residencial plus. En la vivienda horizontal, oscila entre $12,751 en la tradicional y $26,254 en el residencial plus. Respecto a la absorción, Querétaro registra un promedio de 2.8 unidades mensuales, con la mayor en la clasificación popular y la menor en residencial plus. El éxito comercial promedio es del 3.5%, destacando el segmento medio en la tipología horizontal. La mayor participación de mercado se observa en la clasificación Media, con un 27.4% en la horizontal y 13% en la vertical.
En cuanto a las áreas habitables, la vivienda vertical tiene un promedio de 103m², con áreas mínimas de 47 m² y máximas de 198 m². En contraste, la vivienda horizontal tiene un promedio de 129 m², con áreas mínimas de 46 m² y máximas de 272 m². En términos de precios, el metro cuadrado promedio es de $23,765, con mínimos de $10,204 y máximos de $69,260. El precio total promedio por vivienda es de $2.7mdp, con máximos de $7.6 mdp y mínimos de $500,000.
La participación de mercado más alta se encuentra en la clasificación Media, con un 27.4% en la horizontal y 13% en la vertical. Los precios por metro cuadrado más altos se encuentran en áreas céntricas orientales de la zona conurbada, como San José de los Pedregales y El Campirano, mientras que la zona norte también muestra precios medios-altos. El precio máximo por metro cuadrado fue de $64,060 en vivienda vertical prime, y el mínimo fue de $10,537 en vivienda horizontal media. En cuanto a las plazas más representativas, la Zona Metropolitana del Valle de México lidera con un promedio de $48,836 por metro cuadrado (departamentos) y $19,673 (casas), seguida por Monterrey con $36,637 (vertical) y $19,805 (horizontal).
Los precios por m² de la base de datos 2024 de Tasvalúo muestran variaciones en comparación con la oferta vigente. La clasificación Residencial Plus en vivienda vertical registra los precios más altos, con $46,099 por m² valuado frente a $49,089 por m² en la oferta vigente. En la tipología horizontal, el precio más alto es de $11.9 mdp para vivienda valuada, mientras que en la vertical es de $7.69 mdp en la oferta vigente del mismo segmento. Estas diferencias reflejan la dinámica del mercado inmobiliario.
Finalmente, la Partida Inmobiliaria de Tasvalúo resalta que, en los últimos años, los segmentos de vivienda Media y Residencial han predominado en los créditos otorgados por CONAVI, mientras que los segmentos bajos muestran una tendencia a la baja, siendo casi imperceptible el segmento Popular en 2023. Las mayores superficies vendibles se encuentran en el segmento Residencial Plus, seguido del Residencial y Media.
Acerca de Tasvalúo
Tasvalúo es una compañía mexicana en consultoría, valuación y data. Cuenta con más de 30 años de experiencia en el mercado y más de 400 profesionales que brindan servicio en los 32 estados de la república mexicana. Ofrece a sus clientes servicios en el ámbito inmobiliario, industrial y financiero que le otorgan certeza y seguridad para la toma de decisiones. Cuenta con la confianza de gran número de entidades bancarias, instituciones y empresas que pertenecen a todos los sectores de actividad. Tasvalúo ofrece un servicio integral, personalizado y flexible que permite al cliente potenciar su crecimiento.
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